Toepassing van het 2% ovb-tarief tijdens de transformatie is onder bepaalde omstandigheden mogelijk

Er is al langere tijd onduidelijkheid over de toepassing van het 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting bij de transformatie van niet-woningen naar woningen. Over dit onderwerp zijn op 26 juli jl. een drietal conclusies verschenen van A-G Ettema. Deze conclusies bieden ruimte voor de toepassing van het 2%-tarief tijdens de transformatie.

Feiten

In twee van de drie arresten gaat het om hetzelfde voormalig kantoor/bedrijfspand. In het andere arrest gaat het om een voormalig kantoorpand. Beide panden worden getransformeerd tot woonappartementen. De appartementsrechten worden verkregen op het moment dat aan de panden reeds de nodige werkzaamheden zijn verricht, maar zeker nog niet alle benodigde werkzaamheden.

A-G

De A-G oordeelt dat reeds sprake is van een woning. De A-G stelt dat de panden ten tijde van de verkrijging geen specifieke aard meer hebben (lees: in de fase dat het geen kantoor/bedrijfsgebouw meer is, maar ook nog geen woning). Doorslaggevend zijn dan de publiekrechtrechtelijke (gebruiks)eisen en/of (gebruiks)beperkingen. In alle drie de arresten is de omgevingsvergunning voor de woningbouw afgegeven, waardoor reeds sprake is van een woning en het 2% overdrachtsbelastingtarief kan worden toegepast.

Tip! Op dit moment is het in de praktijk niet duidelijk en zeer casuïstisch waar het omslagpunt/de scheidslijn ligt met betrekking tot de toepassing van het 2% ovb. De conclusie van de A-G biedt meer duidelijkheid waar het omslagpunt/de scheidslijn volgens haar ligt Indien de Hoge Raad de conclusie van de A-G volgt, heeft dat tot gevolg dat het begrip ‘woning’ ruim moet worden uitgelegd en dat bij transformatieprojecten eerder geleverd kan worden tegen het 2% ovb-tarief. Het is echter afwachten wat de Hoge Raad oordeelt.