Met klinkers bestraat parkeerterrein geen bebouwd terrein voor de btw

Is een met klinkers bestraat parkeerterrein bebouwde of onbebouwde grond? Het antwoord bepaalt of de levering met 21% btw of met overdrachtsbelasting is belast. A-G Ettema adviseert de Hoge Raad.

Belang van de kwalificatie

Aan de Hoge Raad is de vraag voorgelegd of een met klinkers bestraat parkeerterrein voor de btw is aan te merken als bebouwde of onbebouwde grond. Het gaat om een parkeerterrein dat al jaren als zodanig in gebruik is en bestemd is om te worden bebouwd met zes nieuwe woningen. Het perceel is daarvoor kadastraal gesplitst in zes kavels. De bestrating is verwijderd en de woningen zijn gebouwd na de eigendomsoverdracht, in opdracht van de particuliere kopers.

Wat is het fiscale belang? Bij bebouwde grond is de levering van de zes kavels vrijgesteld van btw en is de verkrijging belast met (nu) 10,4% overdrachtsbelasting. Is de klinkerbestrating geen gebouw, dan gaat het om leveringen van bouwterreinen, belast met 21% btw, waarbij de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Omdat de kopers hier particulieren zijn zonder recht op aftrek, is de eerste variant fiscaal voordeliger. Waren zij aftrekgerechtigde ondernemers geweest, dan was een levering in de btw-sfeer juist gunstiger.

Verschillende kwalificaties

Rechtbank Gelderland besliste dat het bestrate terrein bebouwde grond is: de klinkers zijn volgens de rechtbank vast met de grond verbonden. In hoger beroep oordeelt Hof Arnhem-Leeuwarden daarentegen dat sprake is van onbebouwde grond.

Toch kan volgens het hof aan het nieuwe vastgoedbesluit (2023) in rechte te beschermen vertrouwen worden ontleend dat één kavel wél bebouwd is. In dat besluit staat namelijk dat klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting, is aan te merken als een gebouw. Bij het betreffende kavel is de toplaag afgegraven, is klinkerbestrating aangelegd tussen de stoepranden en is lantaarnverlichting aanwezig. Daarnaast liggen er onder de grond afvoerbuizen in de vorm van riolering met een aangesloten afwateringsput. Die specifieke voorzieningen voor de afvoer van regenwater zijn volgens het hof een vorm van drainage als bedoeld in het besluit.

Conclusie A-G

Belanghebbende heeft cassatieberoep ingesteld. Het geschil in cassatie is beperkt tot de vijf kavels die het hof als bouwterreinen heeft aangemerkt. A-G Ettema heeft de Hoge Raad geadviseerd het beroep ongegrond te verklaren: het hof heeft naar haar mening terecht geoordeeld dat de kavels met klinkerbestrating geen bebouwde terreinen vormen.

Wij onderschrijven die opvatting en verwachten dat de Hoge Raad het advies zal volgen. Voor de btw is sprake van een gebouw als een bouwwerk vast met de grond is verbonden, dus niet gemakkelijk te verwijderen of te demonteren is. Klinkerbestrating wordt op zandgrond gelegd en is normaliter eenvoudig te verwijderen, bijvoorbeeld met een shovel. Voor een uitvoeriger toelichting verwijzen wij naar wat onze collega Matthijs van der Wulp hierover schreef in zijn dissertatie "Vastgoedtransacties in de Europese btw" en in het artikel "Klinkerbestrating: gebouw op zandgrond?" in PE Notariaat 2023/22.

Praktijk

De levering van een met klinkers bestraat terrein is in principe belast met 21% btw. Zolang de staatssecretaris het vastgoedbesluit niet wijzigt, kan zo'n terrein op grond van het beleid niettemin als bebouwd worden aangemerkt. Voor een geslaagd beroep op dat beleid is nodig dat op het geleverde kavel niet alleen klinkerbestrating aanwezig is, maar ook terreinverlichting en drainage, riolering met daarop aangesloten afwateringsputten daaronder begrepen.

Ga bij een voorgenomen verkoop of aankoop van zulke terreinen dus zorgvuldig na of een beroep op dit beleid mogelijk en wenselijk is. Belangrijk is ook om bij reeds verrichte verkopen in de periode van 2020 tot heden na te gaan of er een naheffingsrisico bestaat. Is een bestraat terrein ten onrechte in de overdrachtsbelastingsfeer geleverd, dan kan de inspecteur 21% btw naheffen van de verkoper.