Hoge Raad: ook beperkt gebruik voor woondoeleinden staat in de weg aan btw-belaste verhuur werkkamer

De Hoge Raad oordeelt dat ook zeer beperkt gebruik van een werkkamer voor woondoeleinden aan btw-belaste verhuur in de weg staat. Daarmee blijft de weigering van de btw-aftrek in deze zaak in stand. De Hoge Raad nuanceert wel het oordeel van Hof ’s-Hertogenbosch: uitsluitend zakelijk gebruik is niet vereist.

De feiten

Een samenwerkingsverband van twee echtgenoten verhuurt een werkkamer bij hun woning aan de B.V. waarvan de man directeur-grootaandeelhouder is. De werkkamer is in 2018 en 2019 op de garage gebouwd, heeft een oppervlakte van 15 m² en is afsluitbaar. Een eigen sanitaire voorziening ontbreekt.

Vanaf 2020 wordt de werkkamer voor € 363 inclusief btw per kwartaal verhuurd aan de B.V. Partijen hebben gekozen voor btw-belaste verhuur. Het samenwerkingsverband brengt de btw op de bouwkosten in aftrek en vraagt in één tijdvak € 12.313 terug. Daarbij wordt rekening gehouden met beperkt privégebruik door inwonende gezinsleden. De inspecteur weigert de aftrek.

Oordelen van rechtbank en hof

Nadat Rechtbank Zeeland-West-Brabant het beroep van het samenwerkingsverband in eerste aanleg ongegrond verklaarde, oordeelde Hof ’s-Hertogenbosch in hoger beroep dat het samenwerkingsverband btw-ondernemer is, maar niet kan kiezen voor belaste verhuur. Volgens het hof moest de werkkamer daarvoor uitsluitend zakelijk worden gebruikt. Dat was niet aannemelijk gemaakt. Het hof wees onder meer op de inrichting van de werkkamer, de verklaringen over het privégebruik en de btw-aangifte waarin (beperkt) privégebruik was opgenomen. Het samenwerkingsverband tekende tegen deze uitspraak cassatieberoep aan.  

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad maakt onderscheid tussen niet-zakelijk gebruik en gebruik als woning. Voor belaste verhuur is niet vereist dat het verhuurde door de huurder uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Beperkt niet-zakelijk gebruik hoeft de optie belaste verhuur dus niet in de weg te staan, zolang geen sprake is van gebruik als woning. Daarnaast moet de huurder het gehuurde in beginsel voor ten minste 90% gebruiken voor activiteiten waarvoor recht op btw-aftrek bestaat.

Voor gebruik als woning geldt een strengere grens: iedere mate daarvan verhindert de toepassing van de optie voor belaste verhuur. De verhuurder moet feiten stellen en bij betwisting aannemelijk maken dat de werkkamer niet mede als woning wordt gebruikt.

In het oordeel van het hof ligt besloten dat de werkkamer ook voor woondoeleinden wordt gebruikt. Dat oordeel is in cassatie niet bestreden. Dat dit gebruik volgens het samenwerkingsverband op jaarbasis hoogstens 1 à 2% bedraagt, maakt geen verschil. Het cassatieberoep is daarom ongegrond.

Praktijkbelang

Het arrest betekent niet dat belaste verhuur van een werkkamer bij een woning onmogelijk is. Ook voor een onzelfstandig gedeelte kan daarvoor worden gekozen. Het feitelijke gebruik van de werkkamer is bepalend, niet alleen de omstandigheid dat de ruimte onderdeel is van een woning.

Wordt de werkkamer in het geheel niet voor woondoeleinden gebruikt en is aan de overige voorwaarden voldaan, dan kan belaste verhuur de mogelijkheid bieden om btw op toerekenbare bouw- en onderhoudskosten in aftrek te brengen. De praktijk leert echter dat in een werkkamer in een woning vaak ook enige mate van privégebruik plaatsvindt, zoals het bewaren van de privéadministratie in de werkkamer, een boekenkast waarin ook de privéboeken van de echtgenoten en/of kinderen staan of een kind dat huiswerk maakt in de werkkamer.

Voor de praktijk is van belang dat er, gelet op dit arrest, in de werkkamer geen privézaken bewaard of geplaatst worden. Het is onvoldoende om alleen te beschikken over een huurovereenkomst waarin zakelijk gebruik is afgesproken, vooral als de praktijk anders is.  

HR 23 oktober 2026, ECLI:NL:HR:2026:1733 https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2026:1733