De invloed van de btw op de WOZ-waarde van vastgoed

De WOZ-waarde van vastgoed wordt door gemeenten, de Belastingdienst en waterschappen gebruikt voor de berekening van belastingen. Ook is de WOZ-waarde van belang voor de berekening van de punten die de maximale huur voor een sociale of middenhuurwoning bepalen. Hoewel de WOZ-waarde niet van belang is voor de berekening van de btw, is de btw wel van belang voor de WOZ-waarde van vastgoed. 

Het belang van de WOZ-waarde

Gemeenten stellen de WOZ-waarde van vastgoed jaarlijks vast door middel van een taxatie. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waardepeildatum voor een waardering voor het jaar 2026 is dus 1 januari 2025. De WOZ-waarde wordt door gemeenten gebruikt voor de berekening van onroerendezaakbelasting (OZB) en soms ook de rioolheffing. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting (box 1 en box 3), de vennootschapsbelasting (bodemwaarde voor afschrijving bedrijfsmiddelen) en de schenk- en erfbelasting. Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de berekening van de watersysteemheffing. Een te hoge WOZ-waarde kan ertoe leiden dat te veel belasting verschuldigd is. De WOZ-waarde is echter niet alleen voor belastingen van belang. Voor verhuurde woningen in het sociale en middenhuursegment is de WOZ-waarde van belang voor de punten die de maximale huurprijs bepalen. 

Het belang van de btw voor een juiste WOZ-waarde

De manier waarop de btw van invloed is op de WOZ-waarde, verschilt naargelang de waarderingsmethode. Voor woningen en rijksmonumenten geldt de waarde van het vastgoed in het economische verkeer (hierna: WEV), de marktwaarde. Voor gebouwde eigendommen in aanbouw geldt daarentegen de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW). De waarde van niet-woningen, zoals commercieel vastgoed (winkels, kantoren etc.), die geen rijksmonument zijn, moet worden bepaald op basis van de WEV, maar wanneer de GVW hoger is geldt de hogere GVW. De GVW betreft de actuele kosten voor de vervanging van de grond en het gebouw minus een correctie voor de technische en functionele veroudering van het gebouw op de waardepeildatum en is in de praktijk met name van belang voor incourant vastgoed, zoals ziekenhuizen, schoolgebouwen, etc. 

WEV

Voor de WEV is uitsluitend het te waarderen vastgoedobject van belang. Wanneer het vastgoedobject op de waardepeildatum voor de btw een bouwterrein of een (gedeelte van een) nieuw gebouw is, dan behoort de btw tot de WEV. Van een nieuw gebouw is voor de btw sprake wanneer het gebouw op de waardepeildatum nog niet meer dan twee jaar geleden voor het eerst feitelijk in gebruik is genomen (de tweejaarstermijn). Het is van belang om erop te wijzen dat de ingangsdatum van het huurcontract bij verhuurd vastgoed niet samen hoeft te vallen met de eerste ingebruikneming voor de btw. Betreft het vastgoedobject op de waardepeildatum een oud gebouw (lees: een gebouw dat zich buiten de tweejaarstermijn bevindt) of een onbebouwd niet-bouwterrein, dan behoort de btw niet tot de WEV. 

Het is mogelijk dat één gebouw bestaat uit verschillende WOZ-objecten. In dat geval zal per WOZ-object beoordeeld moeten worden wat de btw-status is op de waardepeildatum. Ook is het mogelijk dat een oud gebouw recent is verbouwd, bijvoorbeeld door transformatie. In dat geval zal bij de waardering nagegaan moeten worden of door die verbouwing voor de btw een nieuw gebouw is ontstaan (vervaardiging). Het voorgaande betekent dat de gemeentelijke taxateur kennis moet hebben van de complexe btw-regels voor vastgoedtransacties.

GVW

Bij de waardering van vastgoed op basis van de GVW is niet de btw-status van het vastgoedobject van belang, maar het recht op btw-aftrek of, bij gemeenten, het recht op btw-compensatie van de juridische eigenaar. Het gaat bij de GVW dus om een beoordeling van de btw-positie van het subject, de juridische eigenaar. De btw maakt deel uit van de GVW voor zover de juridische eigenaar het vastgoed niet voor btw-aftrekgerechtigde of btw-compensatiegerechtigde doeleinden gebruikt. De gemeentelijke taxateur moet bij het vaststellen van de GVW dus kennis hebben van de complexe btw-regels voor het recht op aftrek van voorbelasting en het recht op btw-compensatie voor publiekrechtelijke lichamen, zoals gemeenten. 

Btw-kennis onmisbaar voor bepalen WOZ-waarde

Het voorgaande laat zien dat btw-kennis voor gemeentelijke taxateurs onmisbaar is. Zowel bij een waardering van vastgoed op basis van de WEV als de GVW is kennis van de complexe btw-regels vereist. In de praktijk is de btw-kennis van taxateurs lang niet altijd up-to-date en/of beschikken taxateurs over onvoldoende informatie om de invloed van de btw op een juiste wijze mee te nemen in de waardering. Gemeentelijke taxateurs die twijfelen over de invloed van de btw op de WOZ-waarde doen er daarom verstandig aan om een btw-expert in te schakelen. Hiermee kunnen WOZ-waarden beter worden onderbouwd en onnodige WOZ-procedures worden voorkomen. Particulieren en ondernemers of hun adviseurs die het niet eens zijn met de WOZ-waarde en betwijfelen of de taxateur de invloed van de btw op de juiste wijze heeft meegenomen, doen er eveneens verstandig aan om een beoordeling door een btw-expert te laten uitvoeren.