Verkrijging nieuw vastgoed via aandelentransactie vanaf 2024 belast met 10,4%

Een conceptwetsvoorstel zondert de verkrijging van nieuw vastgoed via een aandelentransactie uit van de samenloopvrijstelling. Het treft echter ook situaties waarin btw-besparing geen rol speelt.

De levering van een vernieuwd of nieuwgebouwd gebouw of bouwterrein door een btw-ondernemer is van rechtswege belast met 21% btw. Om heffing van zowel btw als overdrachtsbelasting over dezelfde transactie te voorkomen, is die verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting: de samenloopvrijstelling.

Zulk vastgoed kan echter ook worden overgedragen door niet de eigendom maar de aandelen in de vastgoedvennootschap over te dragen. Die aandelenoverdracht is geen transactie die van rechtswege met btw is belast. Toch oordeelde de Hoge Raad in 2007 dat de verkrijging van die aandelen deelt in de samenloopvrijstelling als het onderliggende vastgoed nieuw is. Dat heet de doorkijkbenadering.

Het conceptwetsvoorstel

Door die doorkijkbenadering drukt op de verkrijging van nieuw vastgoed via een aandelentransactie geen btw en geen overdrachtsbelasting. Vooral voor projectontwikkelaars die leveren aan kopers met weinig of geen recht op aftrek, zoals onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, woningverhuurders, zorginstellingen, banken en verzekeraars, is een aandelentransactie daardoor fiscaal voordelig. De ontwikkelaar mag de btw op de realisatiekosten dan niet aftrekken, maar over zijn meerwaarde is hij geen 21% btw verschuldigd en over de verkrijging is in principe geen 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Het Ministerie van Financiën heeft een wetsvoorstel ter internetconsultatie aangeboden dat aan die non-heffing een einde moet maken. Voorgesteld wordt de verkrijging van de aandelen in een vastgoedvennootschap vanaf 1 januari 2024 uit te zonderen van de samenloopvrijstelling. Bij een overdracht van nieuw vastgoed via een aandelentransactie is vanaf 2024 dus in principe 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Ons commentaar

Het is naar onze mening opvallend en ook onnodig dat het voorstel ook situaties treft waarin btw-besparing geen rol speelt. Mag de koper vrijwel alle btw aftrekken, dan is besparing immers geen reden om voor een aandelentransactie te kiezen. Toch voorziet het voorstel ook dan in heffing van overdrachtsbelasting. In zoverre gaat het verder dan nodig is om het doel te bereiken, namelijk het bestrijden van belastingbesparende aandelentransacties.

Het ministerie zou die overkill eenvoudig kunnen wegnemen. Aan de voorgestelde uitzondering zou bijvoorbeeld kunnen worden toegevoegd: tenzij de verkrijger de omzetbelasting op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 geheel of nagenoeg geheel in aftrek kan brengen. De samenloopvrijstelling zou dan blijven gelden bij een overdracht aan een koper die de btw voor minimaal 90% kan aftrekken.

Daarnaast zou het wenselijk zijn dat het ministerie een overgangsregeling treft voor lopende vastgoedprojecten, waarin met deze extra overdrachtsbelastingdruk geen rekening is gehouden.