Klassieker: het Maierhofer-arrest als hoeksteen van het onroerendgoedbegrip

Het onderscheid tussen onroerend en roerend goed is niet altijd eenvoudig te maken, terwijl er veel van afhangt. Het Maierhofer-arrest bakende dat verschil verder af.

Onder bepaalde voorwaarden geldt de btw-vrijstelling voor de levering en verhuur van onroerende goederen. Op roerende goederen is die vrijstelling niet van toepassing.

Arrest van het Hof van Justitie

Het Hof van Justitie beantwoordde in 2003 prejudiciële vragen uit een geschil tussen Maierhofer en de Duitse belastingdienst. Maierhofer bouwde prefabgebouwen die Freistaat Bayern van haar huurde om tijdelijk onderdak te bieden aan asielzoekers. De gebouwen stonden op betonnen sokkels die op een ondergronds betonnen fundament rustten, en konden binnen tien dagen door acht personen worden gedemonteerd voor hergebruik.

Maierhofer had in haar aangifte btw-vrijgestelde inkomsten uit onroerende goederen opgegeven. De Duitse belastingdienst stelde dat de prefabgebouwen roerende zaken waren en dat ten onrechte geen btw was berekend. Het Bundesfinanzhof legde de volgende vraag voor:

Valt het onder bezwarende titel ter beschikking stellen van een uit prefabelementen opgetrokken gebouw, dat na beëindiging van de overeenkomst moet worden verwijderd en opnieuw kan worden gebruikt op een ander stuk grond, onder het begrip verhuur van onroerende goederen in de zin van de Europese btw-richtlijn?

Het Hof verwees naar het arrest Commissie/Frankrijk uit 1997, waaruit blijkt dat caravans, tenten en chalets roerende goederen zijn omdat zij mobiel en dus makkelijk te verplaatsen zijn. De prefabgebouwen van Maierhofer moeten daarentegen als onroerend worden aangemerkt: het zijn vast met de grond verbonden constructies die niet makkelijk te demonteren of te verplaatsen zijn, doordat zij rusten op betonsokkels op een ondergrondse fundering en er acht personen en tien dagen nodig zijn om ze af te breken.

Het Hof maakte duidelijk dat onroerend goed een uniebegrip is. Om te bepalen of een goed roerend of onroerend is, moet worden beoordeeld hoe makkelijk het te verplaatsen is. Daarmee bleek dat de Hoge Raad in het Zeecontainerarrest ten onrechte was uitgegaan van het ruimere civielrechtelijke begrip onroerende zaak, namelijk de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven.

Het onroerendgoedbegrip anno nu

In de Btw-uitvoeringsverordening is het begrip nader uitgewerkt, en het vastgoedbesluit sluit daarbij aan. Een onroerend goed is:

• ieder welbepaald boven- of ondergronds gedeelte van de aarde waaraan eigendoms- en bezitsrechten kunnen worden verbonden
• ieder gebouw of iedere constructie die vast met de grond verbonden is onder of boven zeeniveau en die niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is
• ieder element dat is geïnstalleerd en een integrerend deel uitmaakt van een gebouw of constructie zonder welk dat gebouw onvolledig is, zoals deuren, ramen, daken, trappen en liften
• ieder element, werktuig of machine dat blijvend is geïnstalleerd en niet zonder vernietiging of wijziging van het gebouw kan worden verplaatst

De Europese Commissie heeft in haar explanatory notes toegelicht wanneer aan het criterium van vaste verbondenheid en niet-eenvoudige verplaatsbaarheid is voldaan. Zij verwijst naar vaste rechtspraak, waaronder Maierhofer, waaruit volgt dat moet worden nagegaan of de middelen om een gebouw vast te maken zonder inspanningen en aanzienlijke kosten kunnen worden losgemaakt. Relevante criteria zijn de benodigde technische vaardigheden, instrumenten en knowhow om te ontmantelen of verplaatsen, de kosten en tijd die daarmee gemoeid zijn, en of verplaatsing leidt tot vernietiging of sterke waardedaling.

Praktijk

Hoewel de definitie steeds verder is ingekleurd, blijft de discussie over hoe vast een goed met de grond verbonden is actueel. Denk aan tijdelijke huisvesting met modulaire units voor de opvang van asielzoekers of de huisvesting van studenten, of aan tiny houses.

De levering van een onroerend goed is in beginsel vrijgesteld, tenzij een uitzondering geldt zoals bij een nieuw gebouw. De levering van een roerend goed is juist belast. Een goed foutief kwalificeren kan verregaande gevolgen hebben, dus neem bij twijfel contact op.