Koop-aannemingsovereenkomst en btw

Een oude supermarkt wordt herontwikkeld tot koopwoningen, met aparte koop- en aannemingsovereenkomsten. Worden grond en bouw als één prestatie gezien of niet?

Casus

Een bestaande supermarkt van meer dan twintig jaar oud wordt herontwikkeld tot koopwoningen. Met de kopers worden separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten. De verkoop verloopt in samenwerking tussen partijen:

• Project BV verkoopt een deel van de bestaande supermarkt aan de koper via een koopovereenkomst
• Bouw BV sluit met de koper een aannemingsovereenkomst voor de verdere afbouw van de woning

Project BV heeft geen enkele verplichting op zich genomen om de bestaande supermarkt te slopen. Bouw BV zal slopen en de nieuwe woningen opleveren. Project BV en Bouw BV vormen samen geen fiscale eenheid: het zijn onafhankelijke partijen.

Vraag

Wat zijn de btw-gevolgen van de verkoop van de bestaande supermarkt door Project BV en van de bouw van de woningen door Bouw BV?

Antwoord

In 2013 oordeelde de Hoge Raad dat bij een koop-aannemingsovereenkomst de handelingen van de aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement samen als één prestatie moeten worden beschouwd: de belaste levering van een onroerende zaak op het moment van oplevering, met 21% btw. Vinden de grondlevering en de bouw plaats door dezelfde belastingplichtige, waaronder een fiscale eenheid, dan wordt niet langer gesplitst in een levering van grond, belast met enkel overdrachtsbelasting, en de oplevering van nieuwbouw, belast met btw.

Wordt de grond echter door een derde geleverd en vindt de bouw plaats door een of meer aannemers, dan kan de grond nog met overdrachtsbelasting worden geleverd, mits uiteraard geen sprake is van een bouwterrein voor de btw.

Project BV heeft hier geen enkele verplichting op zich genomen om het bestaande gebouw te slopen. Zij draagt alleen een bestaand gebouw over en neemt de verbouwingswerkzaamheden niet op zich. De gehele verbouwing vindt plaats door Bouw BV, in opdracht van de kopers. Project BV verricht dus een btw-vrijgestelde levering van een oud onroerend goed met bijbehorend terrein.

De verbouwingswerkzaamheden die Bouw BV op basis van de aannemingsovereenkomst voor de particulier verricht, zijn belast met 21% btw. Er is immers sprake van de oplevering van een nieuwe onroerende zaak.