2026: btw-herziening op diensten aan onroerende zaken

Het Ministerie van Financiën stelt een herzieningsregeling voor op diensten aan onroerende zaken vanaf € 30.000. Wij begrijpen het doel, maar plaatsen kanttekeningen bij de drempel en de reikwijdte.

Het Ministerie van Financiën heeft een conceptwetsvoorstel ter internetconsultatie aangeboden met daarin een btw-herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken, zoals verbouwen, herstellen en onderhouden, waarvan de vergoeding € 30.000 of meer bedraagt. De regeling treedt in werking op 1 januari 2026 en geldt alleen voor diensten die op of na die datum in gebruik zijn genomen.

Wat betekent dit voorstel?

Voor diensten aan onroerende zaken is de btw-aftrek nu definitief na afloop van het boekjaar van ingebruikneming. Voorgesteld wordt die aftrek tot en met vier boekjaren daarna te volgen, ieder jaar voor een vijfde deel van de btw op de investeringsdienst.

Voor iedere dienst boven het drempelbedrag gaat dus een afzonderlijke termijn van kort gezegd vijf jaar lopen. Neemt het aftrekgerechtigde gebruik in die termijn toe of af, dan moet de aftrek worden gecorrigeerd. Wordt een onroerende zaak verbouwd en in 2026 volledig voor belaste doeleinden gebruikt en in 2027 voor 70%, dan moet in de laatste aangifte over 2027 30% van een vijfde van de btw op de verbouwingsdienst worden terugbetaald.

Die termijn staat los van de herzieningstermijn voor de aanschaf van de onroerende zaak zelf. Voor ondernemers betekent het voorstel dan ook een lastenverzwaring: per onroerende zaak kan zowel een termijn lopen voor de zaak zelf als voor de diensten daaraan, zoals onderhoud en verbetering.

Short-staystructuren

Het ministerie wil met dit voorstel een halt toeroepen aan de zogenoemde short-staystructuren. Die houden kort gezegd in dat in een bestaand gebouw woonruimten worden gerealiseerd zonder dat voor de btw een nieuw gebouw ontstaat. Het verbouwde pand wordt in gebruik genomen voor met 9% belaste short-stayverhuur, bijvoorbeeld aan expats of buitenlandse studenten, waardoor de verhuurder de btw op de verbouwingskosten volledig kan aftrekken. Na afloop van het boekjaar van ingebruikneming worden de woonruimten gebruikt voor langdurige, vrijgestelde verhuur.

Omdat de aftrek onder de huidige wetgeving al definitief is na dat boekjaar, leidt dat latere gebruik niet tot een correctie. Met de voorgestelde regeling verandert dat: de aftrek moet dan ook de vier volgende boekjaren worden gevolgd en bij een hoger of lager aftrekgerechtigd gebruik worden gecorrigeerd.

Ons commentaar

Dat het ministerie het resultaat van de short-staystructuur onwenselijk vindt, begrijpen wij. Het gaat immers om diensten die langdurig worden gebruikt, waardoor het niet logisch is te doen alsof zij in het boekjaar van ingebruikneming volledig zijn verbruikt. Vanuit de fiscale neutraliteit achten wij het logisch en wenselijk de aftrek op duurzame diensten waarvan de kosten normaliter over meerdere jaren worden afgeschreven ook daarna te volgen. Er is geen rechtvaardiging om investeringsdiensten anders te behandelen dan investeringsgoederen, en een herzieningsperiode van vijf jaar sluit beter aan bij het daadwerkelijke gebruik.

De uitvoerbaarheid moet echter niet uit het oog worden verloren. Het drempelbedrag van € 30.000 exclusief btw per dienst is naar onze mening aan de lage kant. Zeker bij omvangrijke of onderhoudsintensieve gebouwen, zoals monumenten, gaan er tal van termijnen lopen die de gebruiker of exploitant moet bijhouden. Dat is een aanzienlijke lastenverzwaring.

Het ministerie geeft geen onderbouwing voor dat bedrag. Bij short-staystructuren gaat het in de praktijk om verbouwingsdiensten waarvan de vergoeding aanzienlijk hoger ligt, zodat de drempel van € 30.000 niet nodig lijkt om die structuren te bestrijden. Het zou wenselijk zijn als het ministerie onderbouwt waarop de drempel is gebaseerd, zodat daarop gereageerd kan worden.

De regeling geldt bovendien ook voor diensten van € 30.000 waarop normaliter niet over meerdere jaren wordt afgeschreven, zoals een schilderbeurt van een monumentaal gebouw of andere onderhouds- en herstelkosten. Naar onze mening is dat niet toegestaan op grond van artikel 190 Btw-richtlijn, omdat die bepaling alleen voorziet in meerjarige herziening op investeringsdiensten: diensten die zich onderscheiden door hun duurzame aard en waarde en waarvan de kosten normaliter niet als lopende kosten worden geboekt maar over meerdere jaren worden afgeschreven. Op dat punt achten wij het voorstel in strijd met het Europese recht.