Nieuw btw-vastgoedbesluit: drie belangrijke wijzigingen voor de verhuurder

Het geactualiseerde vastgoedbesluit brengt een welkome goedkeuring bij een gebrekkige optie, nieuw beleid voor servicekosten en een ander standpunt over de verhuur van zonnepanelen.

In het btw-vastgoedbesluit staat het beleid van de staatssecretaris van Financiën over de btw-gevolgen van de levering en verhuur van onroerende zaken. Het besluit is eind vorig jaar geactualiseerd en op 1 januari in werking getreden. Hieronder lichten wij drie wijzigingen uit die relevant zijn voor verhuurders.

Gebrekkige optie voor belaste verhuur

Verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld. Gebruikt de huurder het gehuurde voor minimaal 90% (in sommige branches volstaat 70%) voor belaste prestaties, dan kunnen partijen kiezen voor belaste verhuur. Aan die keuze zijn naast dat 90%-criterium formele voorwaarden verbonden:

• de keuze staat in een schriftelijke huurovereenkomst
• die overeenkomst bevat een omschrijving van de onroerende zaak met plaatselijke en kadastrale aanduiding
• die overeenkomst vermeldt de aanvang van het boekjaar van de huurder
• in of bij de overeenkomst is een door de huurder ondertekende verklaring gevoegd waaruit blijkt dat hij aan het 90%-criterium voldoet

Is niet aan alle formele voorwaarden voldaan, dan is niet rechtsgeldig geopteerd. De verhuur is dan vrijgesteld en de in rekening gebrachte en afgetrokken btw op de huurfacturen moet door beide partijen worden gecorrigeerd. Daarnaast kan de verhuurder tegen niet-aftrekbare herzieningsbtw aanlopen, schade die hij bij een daartoe strekkende afspraak op de huurder zal verhalen.

Hebben partijen wel gehandeld alsof rechtsgeldig is gekozen, dus heeft de verhuurder btw in rekening gebracht, dan acht de staatssecretaris die verstrekkende gevolgen van een formeel gebrek ongewenst. Hij keurt daarom goed dat, mits gedurende de gehele periode aan de 90%-eis is voldaan, de optie ingaat op de in de gewijzigde schriftelijke huurovereenkomst genoemde aanvangsdatum. Voorwaarde is dat het gebrek wordt hersteld binnen een redelijke termijn nadat partijen ervan op de hoogte waren. Voor de praktijk is dat een welkome goedkeuring.

Servicekosten en btw

Onder het vorige besluit deelden servicekosten bij woningverhuur in principe in de vrijstelling. Bij commercieel vastgoed zoals winkels, kantoren en logistiek vastgoed gold als uitgangspunt dat er btw over moest worden berekend, ook als de verhuur zelf was vrijgesteld, bijvoorbeeld bij verhuur van kantoorruimte aan een verzekeraar, bank of gemeente. Serviceprestaties bij woningen waren dus geen afzonderlijke prestaties en gingen op in de vrijgestelde verhuur, terwijl zij bij commercieel vastgoed wél afzonderlijk waren.

Dat beleid is gewijzigd. Vanaf 1 januari 2024 is beslissend of de huurders degene die de serviceprestatie verricht, bijvoorbeeld het schoonmaak- of beveiligingsbedrijf, zelf mogen kiezen (let op: de mogelijkheid volstaat) en of de verhuurder de servicekosten apart op de factuur vermeldt.

Voor verhuurders betekent dit een hoop werk: huurcontracten en facturatie moeten worden gecontroleerd en waar nodig aangepast. Het is dan ook goed dat er een overgangsregeling is. Verhuurders die het oude beleid toepasten, mogen dat nog tot 1 januari 2025 blijven doen.

Verhuur van zonnepanelen

De Belastingdienst nam in het verleden het standpunt in dat de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op woningen een afzonderlijke dienst is, belast met 21% btw. Het nieuwe besluit oordeelt anders: die verhuur is geen zelfstandige prestatie ten opzichte van de verhuur van woonruimte en gaat daarin op, dus in de vrijstelling.

Voor verhuurders die vóór 2023 de btw op de aanschaf van die panelen in aftrek brachten geldt een overgangsregeling. Zij mogen tot het einde van de herzieningstermijn van de panelen uitgaan van belaste verhuur, zodat de beleidswijziging gedurende die termijn niet tot een correctie leidt.

Opmerkelijk is dat het besluit niets zegt over de verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op andere onroerende zaken dan woningen, zoals kantoren. Wij nemen aan dat ook die verhuur vanaf 1 januari opgaat in de verhuur van de onroerende zaak zelf. Is die verhuur vrijgesteld, dan kan de verhuurder tegen een correctie van de aftrek op de panelen aanlopen en mogelijk ook tegen een aftrekbeperking op de algemene kosten. Het zou naar onze mening redelijk zijn de overgangsregeling ook voor die situatie te laten gelden.