Short-stayuitzondering van toepassing op verhuur vakantiewoning voor een jaar

Rechtbank Gelderland oordeelt dat een holding die een vakantiewoning voor een jaar aan haar dga verhuurde toch een beroep kan doen op het Vastgoedbesluit. Het feitelijke verblijf is doorslaggevend.

Rechtbank Gelderland heeft op 17 januari uitspraak gedaan in een zaak waarin een holding een vakantiewoning verhuurde aan haar directeur-grootaandeelhouder. De inspecteur vond dat geen sprake was van short-stayverhuur en legde een naheffing op voor de in aftrek gebrachte btw op de verbouwingskosten. De holding beriep zich op het Vastgoedbesluit, en de rechtbank oordeelt dat zij de voorbelasting terecht in aftrek heeft gebracht.

Wet en jurisprudentie

De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Short-stayverhuur is in de Wet OB omschreven als kortdurende verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf en is van die vrijstelling uitgezonderd, waarbij het verlaagde tarief geldt.

Die uitzondering moet richtlijnconform worden uitgelegd. Doorslaggevend is of het gaat om verblijfsruimten die zijn toegerust om er kort te verblijven, zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris.

De rechtbank beoordeelt of de verhuur soortgelijk is aan die door een hotel- of vakantiebestedingsbedrijf, en dus of er concurrentie met die sector bestaat. Doorgaans is dat het geval bij een accommodatie die is uitgerust voor kort verblijf en waarbij de huurder niet is belast met de zorg voor de inventaris. Hier ligt dat anders: huurder en bestuurder-eigenaar van de verhurende vennootschap zijn dezelfde persoon, waardoor het onderscheid tussen huurder en verhuurder vaag is en de vraag wie de kosten voor de inventaris draagt geen gewicht in de schaal legt.

Op basis van wet en jurisprudentie is er dus geen soortgelijke verhuur en geen concurrentie. De verhuur is vrijgesteld en de btw op de verbouwingskosten is niet aftrekbaar.

Het Vastgoedbesluit

De nationale regelgeving bevat geen criterium om vast te stellen wanneer sprake is van kort verblijf. De staatssecretaris heeft daarover in het Vastgoedbesluit een standpunt ingenomen:

Bij een accommodatie voor het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf gaat het om accommodatie die de verhuurder in gemeubileerde en ingerichte staat aan de gasten verhuurt. De aard en de duur van het verblijf zijn bepalend voor de vraag of sprake is van verblijf voor een korte periode. Als de gasten feitelijk maximaal zes maanden in deze accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaar verplaatsen, is in ieder geval sprake van een verblijf voor een korte periode. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken dat er toch sprake is van een verblijf voor een korte periode.

De holding beriep zich op die tekst. Hoewel de woning voor een heel jaar exclusief aan de huurder ter beschikking stond, verbleef die er feitelijk 32 dagen. Omdat de woning als vakantiewoning diende, werd het middelpunt van het maatschappelijk leven niet verplaatst.

De inspecteur stelt dat het feitelijke verblijf niet relevant is en dat moet worden uitgegaan van de huurovereenkomst, waarin de woning voor een jaar exclusief aan de huurder werd toegekend.

Het oordeel

De rechtbank oordeelt dat de tekst van het Vastgoedbesluit naar objectieve beschouwing redelijkerwijs zo moet worden opgevat dat de duur van het feitelijke verblijf doorslaggevend is, ook bij een langer durende exclusieve huurovereenkomst van een woning zonder recreatiebestemming. Zij acht aannemelijk dat de huurder steeds feitelijk kort in de woning heeft verbleven.

De holding heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat er ondanks een huurperiode van een jaar sprake is van kortdurende verhuur. Op basis van wet en jurisprudentie wordt niet aan de vereisten voldaan, maar de holding mag zich op het begunstigende beleid beroepen en de voorbelasting op de verbouwingskosten aftrekken.

Praktijkbelang

De uitspraak laat zien dat er sprake kan zijn van short-stayverhuur ook als een huurovereenkomst voor langer dan zes maanden wordt gesloten. Die uitleg biedt kansen voor eigenaren van vakantiewoningen. Wel staat de weg naar hoger beroep voor de fiscus nog open.