Update: verkrijging nieuw vastgoed via aandelentransactie vanaf 2025

Na overleg met de vastgoedsector is het conceptwetsvoorstel aangepast. Er komt een 90%-toets, een tarief van 4% en overgangsrecht voor lopende projecten, met inwerkingtreding per 2025.

De levering van een vernieuwd of nieuwgebouwd gebouw of bouwterrein door een btw-ondernemer is van rechtswege belast met 21% btw. Om heffing van zowel btw als overdrachtsbelasting over dezelfde transactie te voorkomen, is die verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting: de samenloopvrijstelling.

Zulk vastgoed kan echter ook worden overgedragen door niet de eigendom maar de aandelen in de vastgoedvennootschap over te dragen. Die aandelenoverdracht is geen transactie die van rechtswege met btw is belast. Toch oordeelde de Hoge Raad in 2011 dat de verkrijging van die aandelen deelt in de samenloopvrijstelling als het onderliggende vastgoed nieuw is. Dat heet de doorkijkbenadering.

Het conceptwetsvoorstel

Door die doorkijkbenadering drukt op de verkrijging van nieuw vastgoed via een aandelentransactie geen btw én geen overdrachtsbelasting. Vooral voor projectontwikkelaars die leveren aan kopers met weinig of geen recht op aftrek, zoals onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, woningverhuurders, zorginstellingen, banken en verzekeraars, is een aandelentransactie daardoor fiscaal voordelig. De ontwikkelaar mag de btw op de realisatiekosten dan weliswaar niet aftrekken, maar over de door hem gerealiseerde meerwaarde is hij geen 21% btw verschuldigd en over de verkrijging is in principe ook geen 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Het Ministerie van Financiën wil aan die non-heffing een einde maken. In het oorspronkelijke voorstel zou de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap vanaf 1 januari 2024 van de samenloopvrijstelling worden uitgezonderd.

Zoals wij in ons bericht van 28 februari 2023 schreven, trof dat voorstel ook situaties waarin btw-besparing geen enkele rol speelt. Mag de koper vrijwel alle btw aftrekken, dan is besparing immers geen reden om voor een aandelentransactie te kiezen. Daarnaast noemden wij het onwenselijk dat er voor lopende projecten geen overgangsregeling zou komen: daarbij kon met die extra druk geen rekening worden gehouden, waardoor 10,4% overdrachtsbelasting de haalbaarheid in gevaar kan brengen.

Aanpassingen

Na input van en overleg met de sector heeft de staatssecretaris de Tweede Kamer laten weten dat het voorstel wordt aangepast om de scherpe randjes weg te nemen.

Om de overkill weg te nemen blijft de samenloopvrijstelling van toepassing als de verkrijger het vastgoed gedurende twee jaar na de verkrijging voor minimaal 90% gebruikt voor btw-belaste prestaties. Dat 90%-criterium is een voor de hand liggende keuze, omdat de bestaande vrijstelling al zo'n criterium kent.

De referentieperiode van twee jaar geeft de vrijstelling wel een voorwaardelijk karakter. Gaat het vastgoed binnen die twee jaar alsnog voor meer dan 10% worden gebruikt voor onbelaste prestaties, zoals vrijgestelde verhuur, onderwijs, zorg of overheidshandelingen, dan vervalt de vrijstelling en moet alsnog 10,4% overdrachtsbelasting met rente worden betaald. Vooral bij een prijs vrij op naam, waarbij de verkoper de overdrachtsbelasting betaalt, zal de verkoper daarom goede afspraken met de koper moeten maken. Hij wil immers voorkomen dat een onjuiste verklaring over het 90%-criterium of een latere wijziging in het gebruik, waarop hij geen invloed heeft, tot een claim leidt.

Bij een vastgoedaandelentransactie heeft de verkoper geen recht op aftrek. Daarmee hield het oorspronkelijke voorstel geen rekening. Om ook die overkill weg te nemen gaat een tarief van maximaal 4% gelden in plaats van het reguliere tarief van 10,4%. De gecumuleerde druk van 21% niet-aftrekbare btw op de bouwkosten plus 4% overdrachtsbelasting komt daarmee ongeveer overeen met de btw-druk bij een directe verkrijging van de stenen. Er komt dus een derde tarief bij, naast 10,4% en het tarief van 2% voor woningen.

Gelukkig wordt ook rekening gehouden met lopende projecten. Tot 1 januari 2030 blijft de oude samenloopvrijstelling van toepassing als op het moment van indiening van het wetsvoorstel een overeenkomst in de vorm van een intentieverklaring is getekend. Het aangepaste voorstel wordt op Prinsjesdag ingediend, maar treedt pas op 1 januari 2025 in werking. Die latere inwerkingtreding geeft de sector samen met het overgangsrecht de tijd zich voor te bereiden.